L'accès à la terre...Quelles sont les options?
- Mélanie Mathieu
- il y a 2 jours
- 5 min de lecture
Il y a diverses façons d’acquérir ou d’exploiter une terre agricole, sans passer par la voie classique de la location. Dans le cadre de l’agriculture, l’accès à la terre est essentiel, mais il existe plusieurs dispositifs juridiques qui permettent aux agriculteurs.trices et aux investisseurs.e.s d'exploiter une terre, sans nécessairement en devenir propriétaire ou la louer. Ces dispositifs offrent souvent des avantages fiscaux, pratiques et financiers selon les besoins.
Voici les 4 composantes du Droit de propriété:
Source image: Journée ateliers des cas pratiques / Chantier Accès à la terre Brome-Missisquoi
Il s’acquiert généralement par achat, donation ou succession. La propriété est régie par le Code civil et nécessite une formalité d’enregistrement (acte notarié).
Voici les modes d’accès à la propriété :
• Propriété régulière (prix élevés des terres);
• Location (loyer –aucun droit dans le bien);
• Usufruit;
• Emphytéose;
• Droit superficiaire;
• Copropriété indivise.
Les Modes d’accès à la terre alternatifs, comme ceux mentionnés ci-haut, permettent :
De respecter le cadre légal;
D’offrir des garanties qui permettent l’accès à du financement;
De générer une plus-value;
D’économiser sur le coût de mise en place;
D’utiliser différents types d’entreprises (nom propre, société en nom collectif (S.E.N.C), action).
L’Usufruit est un droit réel qui permet à son titulaire (l’usufruitier) d'utiliser un bien (ici, une terre agricole) et d’en percevoir les fruits (c’est-à-dire les revenus générés par la terre, comme la récolte des cultures ou les loyers), sans en être le propriétaire.
Séparation des composantes;
Temporaire;
À la fin du contrat, le propriétaire récupère toutes les composantes;
L’agriculteur exploite la terre au quotidien et tire des revenus et profite de ses activités agricoles;
L’agriculteur doit respecter les exigences du propriétaire;
Dépenses, investissements et remboursement;
Peut être créé par contrat, testament ou par la loi;
Peut porter sur une terre, un immeuble ou en ensemble de biens.
• Avantages:
Permet l’accès au financement ;
Peut vendre le droit d’usufruit;
• Inconvénient:
L’agriculteur.trice peut ne pas récupérer les investissements qu’il ou elle a effectué.
• Durée:
Temporaire, peut être à long terme, renouvelable.
L’Emphytéose est un contrat à long terme par lequel une personne (l’emphytéote) obtient le droit d’exploiter une terre pendant une période longue (souvent de 18 à 99 ans), moyennant une redevance annuelle, en échange de l’amélioration et de l'entretien du bien.
Temporaire (si permanent voir propriété superficiaire);
L’agriculteur.trice a les mêmes droits qu’un ou une propriétaire, il ou elle est celui ou celle qui exploite la terre au quotidien; Il ou elle doit augmenter la valeur par des ouvrages ou constructions prévues au contrat avec le ou la propriétaire;
À la fin, le ou la propriétaire récupère toutes les composantes sans frais.
Créé par contrat, elle permet d’accéder à la terre sans en devenir propriétaire.
• Avantage:
Permet d’amortir des investissements et de générer des revenus sur une période pouvant aller jusqu’à 100 ans;
• Inconvénient:
Exige d’investir pour bonifier la terre, selon ce qui est prévu au contrat.
• Durée:
Temporaire, généralement à long terme, renouvelable.
Droit superficiaire est un droit réel qui permet à une personne d'utiliser un terrain appartenant à un autre, en y construisant un ouvrage ou en l'exploitant, sans en devenir propriétaire.
Séparation horizontale de la terre (l’agriculteur. trice propriétaire du dessus et possède ses 4 composantes et exploite la terre au quotidien);
Dispose des droits nécessaires à l’exercice de son activité agricole (servitude ou loi);
Généralement perpétuel (si temporaire voir emphytéose).
• Avantage:
Comparables à la propriété régulière sur un lot en surface de la terre et permet un certain contrôle du propriétaire sur les activités de l’agriculteur.trice;
• Inconvénient:
L’agriculteur.trice peut devoir respecter des conditions imposées par contrat (ex. agriculture biologique).
• Durée:
Permanente, sauf si délai prévu au contrat.
Il est généralement créé par contrat ou acte administratif.
Copropriété indivise est une situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien (ici une terre agricole), sans que les parts de chacun soient matériellement divisées. Chaque copropriétaire possède une quote-part du bien dans son ensemble.
Copropriétaires ont tous les 4 composantes;
La part de chacun est déterminée par le contrat ou par la loi (quote-part);
Partage des coûts, responsabilités, profits selon la quote-part de chacun;
Grande liberté contractuelle entre eux;
Permet la diversité d’exploitation sans morcellement;
Utilisation commune ou exclusive.
La copropriété peut résulter d’un achat en commun, d’une succession ou d’un partage.
• Avantages:
Permet de séparer entre les partenaires le coût d’achat et de diminuer le fardeau financier et les tâches tout au long du projet;
Permet à plusieurs projets de cohabiter sur une même terre sans devoir morceler le lot.
• Inconvénient:
Exige une bonne collaboration et un bon contrat entre les partenaires.
• Durée:
Permanente et possibilité de se retirer selon ce qui est prévu au contrat.
Conclusion
Certains de ces modèles sont déjà utilisés ailleurs au Canada dont l’Usufruit. Un autre modèle populaire dans les pairies canadiennes est le Métayage. Le métayage implique en contrepartie de la location de terre, un partage de la récolte. Différentes versions existent, dont une, où en échange de la location, une partie de la terre est cultivée au nom du propriétaire. Dans les faits, le locataire cultive l’entièreté de la terre, mais une partie (exemple 25%) est fait à forfait pour le propriétaire, qui lui récupérera la récolte sur cette partie et la vendra comme bon lui semble, pour payer les travaux à forfait réalisés par le locataire. Cela a un avantage fiscal non négligeable pour le propriétaire, qui peut déduire d’autres dépenses. Cela lui permet aussi de garder son statut de producteur agricole et les avantages qui en découlent. De plus, cela répartit le risque pour le locataire, tout en faisant bénéficier des bonnes années au propriétaire.
En terminant, avant de vous avancer plus loin dans l’utilisation d’une des méthodes décrites plus haut, assurez-vous d’être accompagné.e par un notaire et un fiscaliste comprenant les impacts de ces modes alternatifs.
Vous avez des questions ou commentaires? Contactez-nous en visitant notre site web : www.agristrategies.ca ou par Facebook https://www.facebook.com/agristrategies